霍邱论坛

 找回密码
 免费注册

QQ登录

只需一步,快速开始

快捷登录

查看: 8987|回复: 13

[房产讨论] 人口衰减导致房地产盛宴已过

[复制链接]
     
发表于 2022-5-25 23:04 | 显示全部楼层 |阅读模式 | 来自江苏

马上注册,结交更多好友,享用更多功能,让你轻松玩转社区。

您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?免费注册

x
2021年,也就是去年,我们卖出了17.9亿平米的商品房。


这是个什么概念呢?


假定按每套房100平米算,那就是1790万套房。


我知道大城市里大多数房子都是90平米以下的户型,但我们这先按照100平米算,每套房子大体平均值应该就在这附近。


这个数字高吗?


对比前几年,还真不算高,中国住宅销售量的峰值出现在2018年,随后连续3年都很平缓。


1.jpg

但是,也不低,从这个图你可以看出来,这几年销售量都高高在上,是一个无论从任何角度看都很高的数值。

更重要的是,中国不可能长期维持这个高的销售量。

别说销售量下降20.9%,下降50%都是早晚的事。

一套100平的房能住几个人?

3个人总能住吧,再不行2个人总是可以住的。

去年卖了1700万套房,按每套房2个人算,那就是3400万人。

但是人口撑不住了。

2021年,中国出生人口为1062万人,同一年中国卖掉了1700万套房。

把出生人口的数量制成图表,你会发现和人口图明显对不上去。

2.jpg

当然,1062万人出生的那都是孩子,真正需要买房的是20岁以上的适婚群体。

2001年,中国出生1702万人,随后十几年出生人口一直在1500~1700万之间震荡。

看起来好像1700万人对应了1700万套房,数据对上去了。

但大家想一想,真的需要一个青年一套房吗?

现在独生子女多,流行无论男女都一人一套房,婚后合住一套,另一套租出去,所以1700万人买走了1700万套房。

但我想问的是,如果都是一人一套房,人人都想着拿出一套收租,那租给谁呢?

1700万人结婚,最多需要850万套房,这已经达到人人有房住的地步了,那还多出来850万套卖给谁了?

有人可能会说,卖给那些进城的农民工了,中国在不断的城镇化。

看起来好像很对,但如果把数据一列,就能看出问题。

1998~2021年,中国共销售正规商品房225.58亿平米,毛估2.25亿套房。

其中,2009~2021年这12年间,中国销售正规商品房184.38亿平米,毛估1.84亿套房。

3.jpg

以上统计的,仅为统计局公开合法的商品房销售面积,那些无房产证的私房和农村自建房其实也是可以住人的,数量其实相当庞大。

仅按商品房算,2亿套房至少可以住4~6亿人,如果考虑私房数量,数据则更为惊人。

中国的城市里有那么多人吗?

大部分流动人口最后都是回到老家宅基地养老的,他们买不起城里的房子,也没兴趣买,攒够钱给孩子在县城买一套娶媳妇就可以了,没有丝毫兴趣给自己也买一套。

无论从哪个角度来看,2亿套商品房都能满足中国人的居住需求了。

如果销售面积不能下降,房地产商就开始要死要活,那可真不行。

很明显我们不可能长期保持每年17亿平米的销售量,就算强行保持也撑不了几年。

中国的年度出生人口已经下降到了1000万人,20年后就是这批人结婚。

从公开数据来看,中国的结婚人口数量高峰出现在2013年,那一年有1347万对新人结婚,随后一路走低,2021年仅有763万对新人结婚。

这里面包含了大量二婚三婚的数据,但应该也可以大体看出头婚的减少规律。

4.jpg

2021年结婚的人对应的是2000年之前出生的人。

从这个数据来反算,目前的结婚数量虽然是近些年来的历史最低,但会是未来的历史最高,以后不可能会超越这个数值,而且会节节下降。

以后的房子卖给谁呢?每年1700万套到底怎么卖呢?

所以,卖房数量总归会有一年开始下降的。

你可以把1700万套的数量再撑三年撑五年,但不可能永远这么撑下去。

因为每年没有1700万对新人出来买房,连700万对都够呛。

那你说,应该在哪一年把房产销售数量从1700万套下降至700万套,乃至于300万套呢?

好像哪一年这么降都不合适,肯定有人反对。

至于每年降一点,也有人反对,每一年都有人说今年经济形势不好,再等等,等到明年再说,然后明年复明年。

你说这可怎么办?好像也没啥好办法。

按每年1700万套的速度继续狂飙,再过5年,中国的存量商品房数量将突破3亿套。

即便你把所有的私房和宅基地都拆成平地,这个3亿套也够中国人住了,要知道我这可是按平均每套100平的面积进行计算的,更别说你根本不可能把所有私房和宅基地拆成平地。

所以,目前这种情况肯定撑不了5年,现在这每年的卖房数量实在是高的有点离谱了。

如果卖房数量下降,但我们把房价拉上去,让销售总金额持平行不行。

比如说卖房数量减半,我们房价翻倍,这样房地产商的销售额就会不变,至少日子能好过点。

如果能做到那倒是没问题,但这方面的空间也已经被透支完了。

过去10年,中国的房地产是量价齐升,成交量年年暴涨,房价也是年年暴涨,让房地产商的财报数据高到不可思议。

如今不仅销售量到顶了,房价也到顶了。

虽然说强调租售比1.5%已经是老调重弹了,但这是本质经济规律,威力可以迟到,但不会缺席。

每年4%以上的房贷成本,让持有房产的人每年都在失血,而且失血情况很严重。

不涨就会亏,没量必然跌。

这种情况下还想着用房价翻倍来解决销售金额的问题?

请问房价还能怎么翻倍?房租能翻倍吗?

这种房贷失血问题其实很严重,远比大家想象的要严重。

不少人总是拿零几年买房的人暴赚来举例,说这批人已经赚翻了,房贷早还完了,根本不用考虑房贷利息问题。

我刚才已经把商品销售面积的公开数据制成表格了,中国20年来总共销售了2.25亿套房,其中1.84亿都是09年之后卖出去的。

这批人还贷不过13年,没还清的人是大多数。

还有更不怎么好看的数据。

2015~2021年这6年,也就是房价最终暴涨这一轮,中国总共销售了117.3亿平米的商品房,折合1.17亿套房。

也就是说,中国销售的所有商品房里,买在2015年之后最高点,背负巨额房贷的人群,数量占比为总商品房数量的一半。

不要总拿2001年买房的神话来诱惑后来人,至少一半的买房人都是2015年之后买的房。

如果房价暴跌,跌到2015年之前,这批人怎么办?

那可是1亿套房!

从2018年开始算到2021年,最近4年的买房人是惨中惨,顶点中的顶点接盘,从买房之日起就一直在亏。

这批人买房合计71.82亿平米,折合7100万套房,为中国有史以来销售商品房总量的1/3那么多。

这可真的不是一个小数,属于一个很大,大到不敢碰的雷。

这个雷不能动,也不敢动,没人敢让全国1/3的商品房业主亏损惨重。

但要维持现状,就需要每年持续不断的卖出1700万套房,或者持续涨价。

人口规律已经决定了这个离谱的销售量是不可持续的,而租售比这个经济规律也已经决定房价持续上涨也是不可持续的。

目前这种情况已经撑不了几年了,拼尽全力也就三五年,留给我们拆雷的时间真的不多了。

但还有很多既得利益者拼命抵制调控政策,拼命想把这个雷再给弄大点,总指望这个雷不会炸在自己手上。

也许他们能侥幸逃脱,但这个雷总归会炸在某一个人手中。

一个一年出生1000万人口的国家,不可能需要1700万套房,这账无论如何都算不过来,地产进入大拐点无非就是个时间问题。

一年过去很快的,刷的一下就没了,而我们已经没几年了。

房地产这种不健康,不可持续的情况,已经尽快扭转,否则后果真的没法很严重。

希望那些房地产的既得利益者,别再为了一己之私在那里捣乱了。

这个雷,完全有可能炸在你自己手上,不要总以为自己很幸运。

2021年中国死亡人口总数是1014万人,意味着多出相应的住房。

各行各业每年都会做规划,规划未来总是几年会增长多少多少。

但是所谓的增长是以人口为锚定的,人口这个基本变量预期发生变化,其他的怎么会增长呢。所以也应该调整相应的增长目标。

这还不是最可怕的,可怕的是,很多行业之前根据人口增长做的计划,已经在实施落实了,现在人口预期突转,这些已经实施的也要调整掉。就好像很多人按揭买房的基础是未来人口可以持续增加,有接盘侠兜底,如果房价下跌,这就很麻烦了,已经贷款了的房子怎么办呢?

人口流向沿海城市、国家中心城市、区域中心城市、省会城市,同一个城市人口流向主城区,这几个是大趋势,未来随着人口收缩,只会强化,能逆袭的城市毕竟是个别少数。

真正该担心全国人口收缩给自己带来灭顶之灾的,是小城市,特别是县城的商品房。

在过去的20年间,我国已经有超60万个村庄已消失,相当于每天平均消失80个村庄。

在未来的20年,也会有许多县城消失,这不是危言耸听,而是全国人口开始收缩必然发生的事情。


发表于 2022-5-26 14:01 | 显示全部楼层 | 来自安徽
嘿,好,以前买不起房,现在一分析,不用买了,好好好
本帖点赞记录
点赞给态度,登录/注册 就能点赞
9988 威望 +1
回复 支持 1 反对 0

使用道具 举报

发表于 2022-5-26 11:32 | 显示全部楼层 | 来自江苏
楼主辛苦了!实事求是,客观评价房地产下滑是最终定律,一切以降低首付,降低银行利率都是耍流氓
本帖点赞记录
点赞给态度,登录/注册 就能点赞
9988 威望 +1
回复 支持 1 反对 0

使用道具 举报

发表于 2022-5-26 11:04 | 显示全部楼层 | 来自江苏
现在韭菜根都开始挖了!最低利率欢迎上车,然后过几年在涨起来
本帖点赞记录
点赞给态度,登录/注册 就能点赞
9988 威望 +1
回复 支持 1 反对 0

使用道具 举报

发表于 2022-5-26 01:07 | 显示全部楼层 | 来自广东
帮帮顶顶!!
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2022-5-26 01:08 | 显示全部楼层 | 来自印度
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2022-5-26 01:10 | 显示全部楼层 | 来自印度
呼啦呼啦呼啦
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2022-5-26 07:30 | 显示全部楼层 | 来自安徽
过剩了会分套给我吧
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2022-5-26 07:41 | 显示全部楼层 | 来自安徽
回复 支持 反对

使用道具 举报

     
发表于 2022-5-26 09:02 | 显示全部楼层 | 来自安徽
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2022-5-26 09:26 | 显示全部楼层 | 来自浙江
此一时彼一时。 发展规律。  
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2022-5-26 09:52 | 显示全部楼层 | 来自安徽
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2022-5-26 17:17 | 显示全部楼层 | 来自安徽
普罗大众一尘埃 唉。。。。。。
回复 支持 反对

使用道具 举报

     
发表于 2022-5-27 11:43 | 显示全部楼层 | 来自上海
胡墙外 发表于 2022-5-26 07:30
过剩了会分套给我吧

以前课本里说西方资本主义把牛奶倒进河里!
现在课本里岳飞、文天祥、鲁迅都被下架了,西方牛奶倒进河里还说不说不知道了。
回复 支持 反对

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 免费注册

本版积分规则

营业执照 | 增值电信业务许可证|用户协议|小黑屋|霍邱论坛 ( 工信部备案:皖ICP备18017523号-4 | 经营性ICP:皖B2-20200144 )
版权所有:霍邱霍论网络传媒有限公司 | 地址:霍邱县城关镇有意思餐厅五楼

GMT+8, 2022-8-8 18:34

本站法律顾问:安徽余浩律师事务所 余浩 律师 | 皖公网安备: 34152202000106号

Powered by Discuz! X3.4

© 2009-2020 HQ0564 Inc.

快速回复 返回顶部 返回列表